월세 계약파기, 계약중도해지 총정리

안녕하세요. 핑크바입니다.

세상을 살다 보면 부동산 관련계약은 꼭 하게 되는 계약 중에 하나입니다. 오늘은 그중에서 월세와 관련된 계약사항에 대해 알아보도록 하겠습니다.  계약 후 중도해지, 입주후 중도해지 등에 대해 알아보고 잘 대처했으면 좋겠습니다.

 

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1. 월세 계약 후  입주 전에 부동산 계약 취소를 원할 경우?

우리는 보통 부동산 계약을 할 경우 계약금은 보증금의 5~10% 정도를 겁니다. 월세일 경우는 보증금이 소액인 경우가 많아서 주로 10% 정도를 거는 편입니다. 보증금이 1000만 원인 경우 100만 원을 계약금으로 거는 게 일반적입니다.

 

계약금을 내고 부동산 계약은 했지만, 여러 가지 사정이 생겨 계약을 파기해야 하는 경우가 생길 수가 있습니다. 예를 들어 보증금 대출을 받으려 했으나 대출조건이 안되어서 보증금을 낼 수 없는 상황이 된다거나, 더 마음에 드는 집을 찾았다거나 등 생각지 못한 일이 생기는 경우가 있습니다.

 

이럴 경우 계약취소를 하게 되면 계약금을 돌려받을 수가 있을까요?  답은 "계약 이후에 문제가 생겨 입주를 못하게 된다고 하여도 계약금을 돌려받을 수 없다"입니다.

부동산은 계약 파기 시 계약금을 돌려받을 수 없으니 신중하셔야 합니다.

판례를 살펴보면 부동산 계약이 이루어지기 전(가계약)이라도 매매 대상과 잔금일, 입주일 등을 협의한 후 계약금을 지불하였다면 계약이 진행된 것으로 보기에 가계약 역시 진행되면 계약금을 돌려받을 수 없다고 합니다.

​※예외의 경우도 있는데, 부동산 계약 당시 계약서를 살펴보면 공인중개사가 임대주택에 대한 근저당 현황이나 관리비 등에 대해 정확하게 알려주지 않았다면 공인중개사의 과실로 계약금을 조정해서 받을 수는 있다고 합니다. 해당 물건(월세 집)에 문제가 있어서 대출이 안 되는 경우 계약금을 받을 수 있지만, 개인의 문제 때문에 대출이 실행이 안 되면 계약금은 받을 수 없습니다.( 계약 전, 대출조건과 대출이 가능한지 여부를 금융기관에 확인하는 것을 추천드립니다).

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2) 입주 후 거주하다가 월세 계약 파기

입주 후 거주 중에,  계약기간이 남아있는 상태에서 갑자기 이사를 가야 되는 경우가 생기기도 합니다. 이럴 경우는 월세 계약을 파기하려면 임대인과의 의견 조율이 필요합니다. 일부 임대인은 임차인이 원하는 날짜에 보증금을 돌려주는 경우도 있지만 대부분의 경우는 새로운 임차인이 들어오고 나가라고 하는 경우가 많습니다. 따라서 보증금을 돌려받을 수는 있겠지만 계약 파기 통보 후 바로 보증금을 돌려받을 수 없을 확률이 높습니다.

 

그리고 부동산에 집을 내놓을 때 발생하는 비용을 세입자가 부담하는 경우가 대부분입니다.  또한 새로운 임차인이 들어오기 전까지의 월세는 기존 임차인이 지불해야 합니다. 월세 외에도 가스비, 전기세, 관리비 등도 새로운 임차인이 입주하기 전까지 납부해야 합니다. 따라서 신규 임차인을 빨리 구하는 것이 가장 확실한 방법입니다.

​웬만하면 진짜 급한 사정이 아니라면  계약기간 동안 거주하시는 걸 추천드립니다.  

 

※묵시적 갱신
계약기간이 끝나기 3개월 전에는 집주인에게 이사한다고 의사를 밝히면 됩니다. 계약기간이 지나도 아무런 말이 없다면 묵시적 동의로 간주하기 때문에 이사 생각이 있으시다면 계약기간 3개월 전에 말씀을 꼭 해주셔야 합니다. 월세 계약 기간이 지나서 묵시적 갱신을 하고 있는 경우 중개수수료는 임차인이 아닌 임대인이 지불해야 합니다. (그래서 임대인은 귀찮더라도 임차인과의 계약기간이 만료되기 전에 계약서를 다시 써야 합니다.)

​가끔 계약 기간 전 임대인이 먼저 파기하는 경우도 있습니다. 이럴 경우는 임대인이  이사비를 주겠다며 집을 빼 달라고 하는 경우가 있지만, 법적으로는 계약기간 전에 나가야 할 의무는 없습니다. 이 부분도 서로가 좋은 방향으로 조율하면 좋을 것 같습니다. 

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